L’Observatoire du Logement Social en Ile-de-France a publié en Novembre 2018 une étude traitant des charges locatives dans le parc social francilien.
Cette publication aborde le problème de l’inflation des charges dans le budget des locataires. L’entretien, les besoins en eau et en énergie des habitations collectives constituent désormais 43 % de la dépense des ménages consacrée au logement.
La part que détient le chauffage représente en moyenne 2/5ème du montant des charges locatives.
Si les coûts dédiés à l’entretien sont difficilement compressibles sous peine de dégrader la qualité de vie, ceux liés à l’énergie peuvent faire l’objet de certaines améliorations, notamment en mettant en œuvre une isolation performante.
La région Ile-France regroupe plus d’un quart du parc social français. Cette réalité puise son origine au début du siècle dernier, dans un territoire suburbain qui connaitra l’émergence des cité-jardins et des immeubles faubouriens.
Destiné à une population ouvrière, ce bâti remarquable pour sa typicité historique est encore bien visible aux abords de la Capitale. Toutefois l’importance qu’il occupe au sein du Parc social francilien est faible (10 % des logements). Par ailleurs, la taille réduite de ses habitations ainsi que la quasi-absence d’espace végétalisé limitent les dépenses d’énergie et d’entretien.
Au vu de ses caractéristiques particulières, il constitue donc un sujet mineur dans le panel des préoccupations stratégiques des bailleurs sociaux.
En réalité, l’attention des maitres d’ouvrage se porte plus souvent sur des constructions plus tardives et plus nombreuses. Car c’est au cours des décennies 1949-1989 que les ensembles de logements les plus importants ont été réalisés. Les programmes de cette période ont en outre fortement modifié le paysage de l’Ile-de-France en stimulant son urbanisation. La massification des ouvrages qui a accompagné le développement de la région a laissé un patrimoine considérable. Ce dernier ne cesse de faire l’objet de rénovations impliquant des approches qualitatives et énergétiques ambitieuses.
Près des trois quarts des logements sociaux franciliens ont été produits entre 1949 et 1989.
De réelles innovations techniques se sont succédées lors de ces quatre décennies. Toutefois, elles ne se sont par toujours traduites par de nettes améliorations en ce qui concerne la maitrise de l’énergie.
Jusqu’en 1975, la construction la plus largement répandue sera celle des barres comportant des façades porteuses. Cette génération de bâtiments détient encore le record de consommation énergétique par mois et par mètre carré (1,79 € en moyenne).
Plus tard, l’utilisation croissante de coffrage-tunnels permettra d’alléger les façades et de construire des logements plus spacieux et plus lumineux en y incorporant de larges baies.
Conséquemment, cette nouvelle technique limite l’impact positif des premières règlementations thermiques qui s’imposent à la Construction dès 1974.
Si, de 1975 à 1989, la consommation énergétique par mètre carré est effectivement réduite, l’augmentation générale de la taille des habitations implique une baisse modérée de la dépense de chauffage par logement. Tandis qu’en façade, l’élargissement des baies réduit la surface des parois opaques pouvant recevoir une isolation substantielle.
Par ailleurs, l’utilisation fréquente du chauffage collectif a alourdit le bilan énergétique des constructions réalisés sous l’empire de la première Règlementation Thermique. En effet, la consommation de ce mode de chauffage est environ 15 % supérieure à celle du chauffage individuel. Ainsi, de nombreux logements construits entre 1975 et 1989, pourtant mieux isolés, afficheront encore des dépenses d’énergies très élevées.
Les effets des réglementations thermiques sont un peu plus visibles sur les consommations des constructions réalisées après 1990. Les RT 2000 et 2005 ont effectivement accéléré le processus enclenché en 1974 avec la première règlementation thermique. Le recours systématique à l’isolation a abouti mécaniquement à une baisse généralisée de la dépense d’énergie.
En outre, la part de chauffage collectif s’est fortement réduite ; le chauffage individuel sera désormais majoritairement utilisé pour pourvoir au confort des logements sociaux.
La volonté des maitres d’ouvrage était probablement double : Promouvoir le chauffage individuel, c’était choisir d’abord le meilleur rendement énergétique, mais c’était aussi permettre aux ménages d’agir directement sur leur consommation. La maitrise de l’énergie devait être mieux acceptée par les occupants si ceux-ci étaient incités à moduler leurs exigences de confort.
En moyenne, la dépense mensuelle en chauffage est de 1,60 €/m² dans le parc récent.
Dans le meilleur des cas, l’écart des consommations n’est que 10% avec les logements construits pendant la période précédente.
Au regard des exigences actuelles, les ensembles produits depuis 1990 affichent souvent des performances énergétiques encore trop faibles.
C’est bien la Règlementation Thermique 2012 (RT2012) qui instaura un changement de paradigme décisif, permettant d’atteindre des niveaux de performances énergétiques sans précédent. L’obligation de moyens, qui se limitait jusqu’alors à l’utilisation d’isolants d’épaisseurs figés, a cédé la place à une obligation de performance : La qualité énergétique d’un logement doit être démontrée dès sa phase de conception.
Mais avant tout, la consommation en énergie primaire par m² d’un logement neuf doit être cinq fois inférieure à celle d’un bâtiment ancien.
A ce titre, le bâti construit entre 1990 et 2012 est à peine moins concerné par l’amélioration énergétique que les constructions des « Trente glorieuses ». Car, il s’agit désormais de rapprocher la quasi-totalité des logements des standards fixés par la RT2012.
On envisage déjà des programmes de rénovation pour des bâtiments construits pendant la dernière décennie du XXème siècle. Leur ré-isolation ou sur-isolation se fera massivement par la façade et permettra ainsi d’atteindre des niveaux de sobriété énergétique et de confort inédits.
Incontestablement, en matière de rénovation du parc social, l’avantage est à l’Isolation Thermique Extérieure. Choisie initialement pour éviter le déplacement des occupants à l’occasion des travaux de réhabilitation, l’I.T.E s’est finalement révélée la solution la plus performante pour de nombreuses raisons.
Tout d’abord, l’isolation extérieure produit une performance énergétique maximale en supprimant globalement les ponts thermiques. Les bâtiments bénéficiant de cette technique possèdent en effet un traitement continu. C’est-à-dire que l’isolation n’est pas interrompue par les éléments de structure (dalle, refend) ou de partition.
Par ailleurs, l’ITE protège les logements des chocs thermiques et des infiltrations ; les éventuels problèmes de condensation sont traités par la protection extérieure du bâti.
A cet égard, le traitement de l’humidité n’est pas seulement un avantage en matière de salubrité de l’habitat. C’est également un bénéfice énergétique dans la mesure ou l’utilisation des VMC se limite à un usage judicieux. En effet, des appareils de ventilation dimensionnés au plus juste et économes peuvent être pleinement fonctionnels dans des habitations où l’humidité n’est pas aggravée par les chocs thermiques et la condensation.
L’Isolation thermique extérieure présente un autre avantage important : c’est la protection des logements contre les fortes chaleurs d’été. En effet, par ce procédé, on évite le stockage des calories par la minéralité des façades. En conjurant l’accumulation de chaleur par les murs extérieurs, on limite considérablement le recours à des climatisations particulièrement énergivores.
Ainsi, l’amélioration du confort des logements collectifs n’est plus en contradiction avec une sobriété énergétique rendue nécessaire par le contexte environnemental. La massification des constructions des « Trente glorieuses » nous a laissé un bâti imposant, mais celui-ci est très généralement amendable dans une perspective de développement durable. En choisissant de bonnes pratiques telle que l’ITE, la réhabilitation thermique devient une formidable opportunité : On peut aujourd’hui rendre le logement plus salubre, plus confortable et plus sobre.
Les améliorations menées depuis plusieurs années sur le parc social s’accompagneront mécaniquement d’une meilleure maitrise des charges en réduisant également la consommation d’énergie.
